日前，苏州市区春节前最后一次土拍落幕。20宗地块中有18宗成功出让，2宗流拍，揽金283.6亿元。
相比于前两年成交价动辄超100%溢价率的状况，2018年的土拍显得十分理性，且看点十足：2月出让的这18宗地块中，溢价率在5%以下的地块高达10块，另外8宗地块则因为楼面价超出市场指导价，需要现房销售。这一方面说明各区域在土地市场上“冷热不均”，另一方面也说明房企拿地愈加理性，苏州土地市场整体趋稳。
多宗地块以底价成交
回顾今年春节前两次土拍，近底价、低溢价率成为重要特点。经统计，以底价成交的地块有13宗，溢价率低于5%的另有7宗。也就是说，年前38宗成功出让的地块中，超过一半以近底价成交。
纵观近年来的苏州土拍市场，2015-2016年全面爆发，楼面均价和溢价率均大幅攀升。尤其是2016年，土地市场火爆，不仅地块频频以超100%的溢价率成交，楼面价也创出新高。仁恒置地在2016年拿下的2016-wg-46号地块，以楼面单价38745元/平方米的价格刷新苏州住宅楼面单价，溢价率达81.03%。随后，苏州出台楼市新政，在土地方面，一是调整了土地供应条件，提高住宅用地
竞买保证金和土地出让金首付款比例。
二是引导土地出让理性竞价，根据出让地块情况对部分地块设定土地出让市场指导价。
根据2016年8月出台的调控政策，土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价），工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%），工程竣工验收后方可申请预售许可。在这项政策的影响下，去年下半年开发商拿地日益理性，多宗地块以底价成交，甚至出现流拍，且最高楼面价为28861元/平方米，远没有超过2016年高达38745元/平方米的创纪录价格。
2018年的首场土拍中，中铁建以总价9.8亿元拍下的苏地2017-wg-47号地块，42166元/平方米的价格刷新了苏州的楼面单价。很多人将此视为苏州2018土拍市场即将“燥热”的表现。但从这两次土拍的实际结果来看，在目前的市场环境下，开发商拿地比较理性。这一方面是因为地块限制条件越来越多，土拍参与门槛变高。多宗地块以低溢价率成交，成交价格低于之前拍出的兄弟地块。另一方面，融资成本较低、国资背景及实力开发商也迎来了“补仓”良机。
首次推出纯租赁用地
值得注意的是，在2月2日的土拍中，成功出让的苏地2017-wg-80号地块为苏州首宗纯租赁地块，位于相城开发区永昌路西、澄阳路北，建筑面积11.5万平方米，被漕湖置地以3000元/平方米的底价拿下。这意味着在发展租赁市场方面，苏州又迈出了探索的新步伐。
发展租赁市场，是加强和完善房地产调控、遏制投机性需求的重要举措。去年5月，苏州被列为江苏省6个试点发展住房租赁市场的城市之一。去年6月，苏州土地市场对此做出了反应，在高铁新城出让了首宗包含50%只租不售的宅地，作为租购并举的新尝试。此后，在支持租赁市场发展方面，苏州频频出招，不光成立了首家国有住房租赁企业——苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司，还积极调研市场，为将来制定政策、规范租房行为、扶持长期租赁发展提供
决策依据。今年1月举行的苏州两会上，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，被写进了2018年《政府工作报告》。市人大常委会工作报告也提出将在年内制定《苏州市居住房屋出租安全管理条例》，并针对制定《苏州市不动产登记条例》开展立法调研。
记者了解到，苏州首家国有住房租赁企业——润家公司主推长租公寓，包括集中式房源和分散式房源两种形态。目前，该公司已聚集2000余套不同档次的线下运营管理房源，包括园区兆润控股集团与雅诗阁集团合作经营的中高端盛捷服务公寓、即将开工建设的菁星公寓（二期）和即将改造利用的润家乐璟社区，园区部分街道动迁社区在内的社会零散房源陆续改造后也将对外租赁。
本月1日，中国银行苏州园区支行为苏州宜家开元酒店有限公司投放1000万元长期贷款，专项用于长租房项目。这是国家住房租赁政策出台后，全国首笔长租房贷款。据悉，此次投放的1000万元贷款为期5年，为纯信用贷款，将用于苏州万科泊寓对收购的开元酒店的改造、装修和设备更新，改造后的酒店将以租房公寓的形式服务苏州住房租赁市场。除中行外，建行已与23家租赁企业签署住房租赁协议、6家企业2000多套房源上线。
从房地产行业本身发展来说，纯租赁土地的出让既是响应新住房政策的试验性举动，也是一种全新的探索。在苏州之前，北京、上海、广州、深圳等地都曾诞生过房企100%自持的住房地块。这会促使开发商转型升级，从单纯的拿地卖房转变成服务型企业。
新老房企同样积极“备粮”
手里有粮，心里不慌。土地储备少，市场住宅供应就少，对购房者来说只是失去一个选择的机会。但对于企业而言，则有可能失去市场话语权。从今年前两次土拍情况来看，不管是新进苏州的房企还是在苏已经经营多年的老牌房企，“备粮”都十分积极。1月8日至9日的首场土拍就吸引了40多家房企的激烈争夺；2月1日至2日的第二场土拍更是出现了一家房企连下三地的情况。
尽管这两次土拍总体溢价率不高，但只要是好地段，低起拍价，房企的争夺依旧激烈。拙政园旁的中铁建、唐寅园旁的华发、楼面价11000元/平方米的里城投资等房企，都经多轮角逐后才竞得地块。一些优质地块，房企的竞价远远超过市场指导价的10%，这种即使破线也要拿地的做法，同样也考验企业的实力。按照规定，楼面价高过市场指导价10%，必须现房销售。而仅2月1日至2日的第二场土拍中，就有8宗地块需要现房销售。分析这些拿地的开发商不难发现，他们要么是有国企背景的权重派，要么是实力雄厚的精英派。
去年，有13家房企首次在苏州拿地，今年，“新面孔”同样在土拍中亮相。记者注意到，2月1日至2日的第二场土拍，兴隆兴业、南京美的、越秀和联发等新进房企均有地块进账，其中兴隆兴业和南京美的分别在吴中区临湖镇和高铁新城竞得地块；越秀和联发则把开发步伐迈向了苏州高新区浒关。除了兴隆兴业在临湖竞得的75号地块溢价率为28%，越秀和联发在浒关片区均以底价拿地，南京美的拍下的81号地块溢价率也仅为4.12%。
新进房企频频露脸，老牌房企也不甘示弱。在2月1日-2日的土拍中，九龙仓无疑是“大赢家”，一举斩获了77号、78号和82号三宗地块，这也是继去年9月在土拍中连揽三宗地块入仓后，九龙仓再次在一场土拍中连下三子。这三宗地块有两块位于相城区元和街道，另一块位于高新区狮山街道，争夺十分激烈，起始楼面价为20600元/平方米，经过20轮竞价后，被九龙仓揽入怀中，成交总价31.36亿元，楼面价27075元/平方米，溢价率31.43%。
根据去年底到今年初的土拍情况，业界给出预测，环太湖板块地块楼面价过万元，未来这一片区刚需的选择面将逐渐收窄；出让的纯住宅用地整体容积率基本都在1-2.5区间，现房销售成为关键词，未来面市产品更多将是偏改善型产品。（董捷）
